阮琦
党的十九届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。为了解我市保障性租赁住房的具体情况，日前，国家统计局商洛调查队走访相关部门，并深入廉租房小区对物业机构和住户开展专题调研。调查结果显示，全市保障性租赁住房供给稳定、覆盖范围扩大，有效缓解了中低收入群众的住房难题，但仍存在一些问题急需解决。
保障性租赁住房供需稳定
“十三五”期间，我市认真贯彻落实保障性住房政策，不断健全完善制度，修订完善《商洛市公共租赁住房管理办法》，降低准入门槛，扩大保障覆盖面，将新就业职工和外来务工人员也纳入保障范围，对困难群体和重点产业困难职工实施精准保障，保障性租赁住房供需稳定。截至2020年底，全市保障性租赁住房计划建设5.32万套，占全市保障房建设计划的72.7%。其中，已竣工5.26万套，在建0.06万套；已分配5.08万套，已入住5.05万套，保障性租赁住房覆盖面达23%。我市将城镇“新市民”住房需求纳入保障范围，与城镇居民同等对待，目前累计通过公租房解决“新市民”住房3800多套，约占“新市民”户数总量的50%。预计“十四五”期间，每年新增保障户数量为700多户，供需基本稳定。我市积极拓宽租赁补贴范围，完善租赁补贴发放政策，租赁补贴发放6776户，通过租赁补贴为主、实物配租为辅的政策给予保障。
提高标准，保障覆盖面不断扩大。据市房管局保障科提供的资料显示，2006年，我市保障性租赁住房建设政策规定，每人每月收入线在580元、住房困难线是每人8平方米以下的方可享受实物配租。2014年，实物配租和租赁补贴门槛调整为，低收入家庭每人每月1470元，中等偏下收入家庭每人每月1793元，外来务工人员家庭收入每人每月2600元，住房困难线是每人15平方米。保障性租赁住房覆盖面进一步扩大，将中等偏下收入家庭、外来务工人员家庭都包含其中。2018年至今，租赁补贴执行标准为每月每户216元，比2014年至2017年间标准提升了14%。
政策先行，优先保障土地和资金。2008年，为加快推进保障性租赁住房建设，我市将保障性租赁住房工作纳入各县区政府和部门目标责任考核内容，层层签订目标责任书，落实县区政府主体责任和相关部门实施责任。我市采取分类指导、整体推进的办法，着力抓好土地供应和资金筹措等关键环节，高效推进保障性住房建设。坚持保障性住房建设与城市总体规划相结合，项目建设与城市发展、环境保护相协调，优先安排保障性住房建设用地，将危旧直管公房改造、棚户区改造、危房改造和住房困难企业自有闲置土地的利用纳入住房保障范围，有效解决了保障性住房建设用地不足问题。截至2020年年底，累计供应土地2214.72亩。在资金方面，我市建立保障性住房建设多元化融资机制，加大地方财政投入，解决保障性住房资金瓶颈问题。落实保障性住房建设项目各种行政事业性收费和经营性收费减免政策，最大限度降低建设成本。2006年至今，全市共投入88.18亿元用于保障性住房建设项目，其中，中央、省级财政补贴38亿元，市级地方财政划拨26.3亿元，银行借贷23.8亿元，其他资金0.18亿元。近年来，政府通过保障房小区配建商业用房、经适房、限价商品房等方式累计化解了大部分债务。
加强管理，公平公正公开分配租赁住房。我市以健全完善廉租住房制度为重点，改进和规范经济适用住房、公租房、限价商品房相关制度，相继出台了一系列有序推进住房保障工作的规章制度，对保障性住房建设的对象管理、退出准入等事项作出明确规定，制定出台商洛市廉租住房、公共租赁住房、限价商品房及廉租住房实物分配和使用管理等5个规范性文件，健全完善保障性住房建设、分配、管理工作机制，形成多渠道、多层次解决中低收入、基层公益人员等住房困难家庭的政策体系，逐步满足城市居民的住房需求。加强和规范，严格执行申请、审核、轮候、配租配售和公示等制度。严把准入关，合理确定保障对象，从2011年开始，每隔两年开展全市城镇中低收入家庭住房状况调查摸底工作，建立起住房信息系统，明确了保障对象，将符合住房保障条件的家庭录入住房困难家庭调查模块。市、县区结合保障能力和住房保障需求，合理设定住房困难条件、家庭财产收入条件。实行阳光操作，公平分配，实行保障性住房分配政策、分配程序、分配房源、分配对象、分配过程、分配结果、投诉处理“七公开”制度，采取公开摇号分配办法，老、弱、病、残等住房困难家庭优先的原则阳光操作，并邀请各部门和群众代表现场监督、现场公证、现场报道，做到公正、公平、公开、透明。
存在问题不容忽视
资金压力大。目前我市保障性住房建设资金来源还比较单一，没有比较宽阔的融资渠道，国家规定的八种资金来源中只有市政财政预算中的廉租住房保障资金有比较明确的规定，在一定程度上限制了保障性住房的建设。而我市财政困难，无力配套，造成项目建设缺口资金较大。在项目建设前期，为了不影响建设进度，我市通过银行借贷方式筹措的资金仍未归还完。每年保障性租赁住房项目耗费维修资金较多，平均每年2000万元，但是目前并没有明确规定维修资金来源，也没有相应的维修管理办法，给项目后期管理和维护带来一定困难。
后期管理难。对入住后的保障性住房管理是目前的当务之急，由于投入不足、重视程度不够、管理对象复杂等原因，造成保障性租赁住房小区管理存在问题。退出机制不健全，导致有的居民在经济状况改善后或通过购置、继承等方式取得其他住房，不再符合享受保障性住房政策时，没有及时退出。查处违规现象的机制不健全，有些居民私自转借、出租保障房或者造成保障房闲置，甚至改变保障房用途等，这些行为没有及时得到查处。欠交租金、物业费等现象严重，由于建设标准较低，小区配套设施不完善，导致入住后小区“脏、乱、差”现象比较普遍。这些现象不仅加剧了保障房居民的不满情绪，而且使小区管理的难度更大，长此以往将陷入一种恶性循环。调查中，80%的群众反映车辆乱停乱放现象严重，存在的安全隐患较大。
审查监督难。由于居民的就业与收入多元化，有一些隐性的财产收入难以进行统计，因此对需要保障家庭的具体收入、财产、户籍等的变化无法进行准确地统计和审查，导致部分保障性住房并没有有效分配到真正需要的家庭身上。如当前审核的主要部门是社区，由于社区对申请的家庭的主要情况都比较熟悉，往往让审核的机制变得形式化，所以对申请的家庭提供的资料没有进行严格把关，导致一些不全面、不真实的状况出现。由于缺乏与保障性住房相关的奖惩制度，对虚报家庭财产收入的人无法进行有效惩罚，于是出现了一些骗取保障性租赁住房的人，并且还存在一些钉子户没有缴完相应的物业管理费等，导致的结果是不能有效回收保障性租赁住房。
完善制度应保尽保
提高效率，拓宽资金来源渠道。应积极调整住房公积金的定位和使用的规则政策，由于有一部分的公积金是属于缴纳者私人所有，所以政府可以将住房公积金作为一种金融性的产品，如果建设保障性住房要用到公积金的结余贷款，其贷款所得到的收益应该归公积金拥有者所有，而不是将个人的公积金作为没有利息的贷款使用。这种资金来源不仅能够拓宽保障性租赁住房的资金来源，提高公积金的使用效率，还能够在一定程度上让公积金得到增值，使一些家庭拥有了一定的购房能力。
健全机制，确保保障对象应保尽保。应健全准入机制，根据当地经济发展水平、居民收入、住房状况合理确定保障对象，并制定具体的标准，向社会公示；管理部门应形成联动机制，由于保障对象的工作、财产、家庭状况不同，建设、公安、民政等部门应形成相互配合的联运机制，同时发挥镇办、村(社区)熟悉辖区居民家庭情况的作用，确保应保障对象符合有关条件要求。对准入标准要定期合理调整，近年来市场经济飞速发展，物价波动较大，保障对象自身条件也会发生动态变化，因此准入标准要结合当地的物价水平和居民居住现状进行动态调整，以适应经济社会发展需求。
加大投入，加强保障性住宅小区管理。政府不仅要努力实现“居者有其屋”的目标，同时也要解决“安居”的问题。针对保障性住宅小区居民收入低的实际情况，仅靠市场化运作模式对小区实行物业管理难以达到应有的效果，政府应投入适当的物力、财力、人力，进一步加强小区的物业管理，才能使保障性住宅小区更加干净、整洁、有秩序，从而赢得保障房居民的认可和支持。
加强监管，确保保障性住房规范发展。健全退出机制，退出机制体现了公正、公平，只有建立科学、合理、完善的退出机制，才能使保障性住房的管理得到全社会的广泛认同。应严防并严厉查处骗取保障性租赁住房行为，建立保障性住房诚信档案，完善失信惩戒制度，防止社会分配不公。应实施动态管理，定期不定期入户核查，及时清退不符合条件的住户，使保障性租赁住房发挥应保尽保的作用。科学制定租金标准，针对不同收入水平，制定出差别化的租金制度，再有效根据市场上的租金标准情况来定价保障性住房的租金，使保障性住房的租金适应社会的发展变化。(题图摄影 杨鑫)