为盘活居民存量住房，增加西安市保障性租赁住房房源供给，同时释放购房资格，近日，西安市住房保障工作领导小组办公室制定并下发了《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》（以下简称《操作指南》）的通知。《操作指南》明确，居民存量住房纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，居民家庭可在西安市限购区域获得新增购买一套住房资格，该《操作指南》将从8月29日起施行，有效期为5年。
入围条件什么样的存量房源能纳入保障性租赁住房
《操作指南》明确，申请纳入保障性租赁住房，在符合安全要求、尊重自愿前提下，还须符合以下条件：住房位于西安市限购区域内且已取得房屋权属证书；无权属纠纷且无查封登记、限制信息；具备基本入住条件。
按照“稳妥实施、有序推进”的原则，先选择西安市住房租赁管理有限公司、西安君时住房租赁管理有限公司、陕西永恬居商务服务有限公司、西安市安居乐筑住房租赁有限公司作为试点运营服务企业。同时鼓励专业化规模化住房租赁企业自愿申请参与居民存量住房用于保障性租赁住房运营管理服务，择优选取纳入保障性租赁住房运营服务企业库，并实行绩效考核和动态管理。
运营服务企业负责居民存量住房用于保障性租赁住房出租运营管理，主要承担房源核查、房源带看、签约备案、日常巡查、安全隐患排查等工作。
租赁方式居民可将所属住房出租给运营服务企业租赁运营
根据运营服务企业与居民协商结果，居民可选择直接将住房出租给符合保租房申请条件的承租人，运营服务企业为居民提供第三方委托运营服务。居民也可选择将所属住房出租给运营服务企业并委托企业租赁运营。
居民存量住房用于保障性租赁住房管理的，5年内不得上市交易（包括转让、市场租赁等），通过房屋交易和不动产登记系统进行限制，期限以《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房认定书》发布之日起计算。因法院判决、继承等情形办理不动产转移登记的，该套住房仍须作为保障性租赁住房直至5年期满。
合同管理租赁合同期限最长不超过5年
居民选择运营服务企业作为第三方委托运营的，出租人（产权人）、承租人、运营服务企业三方通过“西安市保障性租赁住房网上服务平台”（以下简称“服务平台”，正在建设中）签订三方住房租赁合同，并按相关规定办理住房租赁网签备案。
居民选择将所属住房出租给运营企业并委托企业租赁运营的，双方当事人依据《商品房屋租赁管理办法》签订房屋租赁合同并网签备案；运营企业将委托住房转租给次承租人时，应依据相关规定签订房屋租赁合同并网签备案。
纳入保障性租赁住房管理后，租赁合同期限最长不超过5年。承租人因工作、生活需要，经与住房租赁合同相对方协商一致后，可提前解除租赁合同，违约方按照租赁合同约定承担违约责任。
费用收缴租金按月或按季度收取押金不得超过1个月租金
在租金收取方面，《操作指南》明确租金按月或按季度收取，不得一次性收取超过3个月的租金，押金不得超过1个月租金。居民选择将所属住房出租给运营企业并委托企业租赁运营的，应按照我市住房租赁资金监管相关规定将租金及押金纳入资金监管账户。
在服务费收取方面，居民选择运营服务企业作为第三方委托运营的，出租人应按合同约定在完成住房租赁网签备案后，向运营服务企业支付运营服务费。
收费标准按不高于市场租赁住房评估租金的90%执行
保障性租赁住房租金按照“租赁运营服务企业可持续、租户可负担”的原则，接受政府指导。租金标准按不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行。
运营服务企业应在“服务平台”，公示服务费收费标准，服务费应低于行业平均标准，鼓励运营服务企业降低服务费标准。
资格取得签订租赁合同后可在限购区域内新增一套住房购买资格
居民存量住房纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，居民家庭方可在西安市限购区域获得新增购买一套住房资格。
居民家庭一次或多次，将一套或多套住房用于保障性租赁住房的，均只能获得一次性购买一套住房的资格。居民将家庭名下唯一住房用于保障性租赁住房的，不认定为无房家庭。
纳入保障性租赁住房管理5年期满后，不再继续纳管的，可申请退出保障性租赁住房房源库，同时解除上市交易限制。
纳入保障性租赁住房管理后，居民未获得新增购房资格或已取得新增购房资格但未购房的，可申请提前退出保障性租赁住房房源库，经审核后可解除上市交易限制，同时取消该政策所支持的新增购房资格。
认定流程居民存量住房怎样才能认定为保障性租赁住房
房源入库申请：申请人可登录市住建局门户网站“服务平台”，阅知《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房权利义务告知书》，从“服务平台”的企业库中自主选择一家运营服务企业，填报个人房屋、家庭成员（配偶及未成年子女）信息，上传以下申请资料：房屋产权人身份证件；房屋权属证书。
现场核验：运营服务企业负责对申请人住房情况进行实地核查，住房符合申请条件且与申请人就承租方式等事宜达成一致意见后，双方签订《保障性租赁住房运营服务协议》。运营服务企业将《保障性租赁住房运营服务协议》、申请人家庭成员资料、住房实景影像资料上传至“服务平台”。
审核认定：申请人住房所在区县、开发区住建部门负责在“服务平台”对申请人和房源信息等数据进行审核。材料不全或不符合要求的，在1个工作日内，一次性告知居民及运营服务企业需要补正的材料。审核通过并进行房源公示后，“服务平台”生成《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房认定书》，区县、开发区住建部门将房屋信息推送市保障性住房管理中心（以下简称“市保障中心”），西安市保障中心负责将住房纳入保障性租赁住房房源库，并定期发布房源信息。
租赁申请按照审核通过时间依次看房选房
申请人根据“服务平台”发布的房源信息实时申请保障性租赁住房资格，保障性租赁住房资格审核按照《西安市保障性租赁住房资格审核及分配暂行规定》执行。
同一房源有多个申请人的，运营服务企业按照审核通过时间，依次安排看房选房，直至签订租赁合同。
承租人可享受保障性租赁住房租金优惠政策；因工作、生活需要可与运营服务企业、出租人协商一致后提前解除租赁合同；租赁期限届满，住房继续出租的，原承租人同等条件下享有优先承租权；承租人按照合同约定规范租住保障性租赁住房，不得在保障性租赁住房内从事违法违规活动，不得将承租的住房转租、转借、分租。承租人违反有关规定或合同约定，不履行相关义务，视情节轻重，将采取取消保障性租赁住房资格、纳入失信行为信用信息档案等措施；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，移送司法机关处理。龚伟芳